집을 한 번도 사본 적이 없는 사람이라면 아파트 매매를 어디서부터 시작해야 하는지, 무엇을 해야할 지조차 모르는 사람이
많다. 사실 나도 내집마련을 해야겠다는 생각을 하긴했지만 구체적으로 현재 가진 자본금이 얼마 없었기에
제대로 알아본적이 없는 것 같다. 그래서 오늘은 내 집 마련을 위한 첫 단계로 우선 공부를 시작해보려고 한다.
20대 후반~30대 초반이라면 나처럼 모두 고민을 하고 있을 것 같기에 도움이 되고자 글을 쓴다.
우선, 집을 사기로 마음먹었다고 해서 바로 부동산부터 찾아가면 될까?
또한 대출은 언제 알아봐야 하고, 내가 가진 돈으로 얼마짜리 집까지 살 수 있을까?
그래서 내 궁금증을 해소할 겸 지식을 쌓고자
이번 글에서는 내 집 마련을 처음 준비하는 사람을 기준으로
아파트를 구매하기 전에 알아야 할 기본적인 순서를 정리해보려고 한다.
[목차]
- 내 집 마련, 가장 먼저 확인할 것
- 내가 가진 돈을 정확히 계산하기
- 사고 싶은 집의 가격 정하기
- 주택담보대출은 얼마나 받을 수 있을까?
- 집값 외에 필요한 비용
- 실제 아파트 매매 과정
- 초보자가 가장 먼저 공부해야 할 것
1. 내 집 마련, 가장 먼저 확인할 것은?
집을 사기로 결정했다면 가장 먼저 해야 할 일은 “내가 얼마짜리 집을 살 수 있는가?”를 계산하는 것이다.
예를 들어 현금이 1억 원 있고 7억 원짜리 아파트를 사고 싶다고 가정해보자.
단순하게 생각하면, 7억 원 - 1억 원 = 6억 원 이므로 6억 원을 대출받으면 될 것 같지만 실제로는 그렇지 않다.
은행에서 대출을 받을 때는 개인의 소득과 기존 부채, 주택 가격, 대출상품 및 각종 대출 규제 등을
함께 고려하기 때문이다.
따라서 내 자금 + 대출 가능 금액 + 추가 비용을 모두 계산해야 실제 구매 가능 가격을 알 수 있다.
2. 내가 가진 돈을 정확하게 계산하기
보유 현금이 1억 원이라고 해서 1억 원을 전부 집값에 사용할 수 있는 것은 아니다.
아파트를 매수하면 집값 외에도 취득세, 중개보수, 등기 관련 비용, 이사비 등 여러 비용이 추가로 발생한다.
따라서 자금계획을 세울 때는 아래와 같은 방식으로 생각하는 것이 좋다.
보유자산 - 반드시 남겨둘 생활비 및 비상금 - 주택 매수 부대비용 = 실제 주택 구입에 사용할 수 있는 자기자본
3. 사고 싶은 집의 가격을 정한다
그다음에는 원하는 지역과 주택 가격대를 정한다.
이때 단순히 “7억짜리 아파트”라고 정하기보다는 내가 감당할 수 있는 월 상환액까지 생각해야 한다.
주택담보대출을 많이 받을수록 매달 갚아야 하는 원금과 이자도 커지기 때문이다.
4. 주택담보대출은 얼마나 받을 수 있을까?
집을 사기 위해 대출을 알아볼 때 가장 먼저 접하게 되는 용어가 LTV와 DSR이다.
이름은 어렵지만, 각각 무엇을 기준으로 대출 한도를 판단하는지 이해하면 생각보다 간단하다.
1) LTV란?
LTV(Loan To Value ratio)는 담보가치 대비 대출 비율을 의미한다.
쉽게 말하면, “이 집을 담보로 잡았을 때 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있을까?”를 보는 기준이다.
예를 들어 7억 원짜리 아파트에 LTV 70%가 적용된다고 가정하면,
7억 × 70% = 4억9,000만 원이 된다.
즉, LTV만 놓고 보면 최대 4억9,000만 원까지 대출이 가능하다는 의미다.
2) DSR이란?
DSR(Debt Service Ratio)은 우리말로 총부채원리금상환비율이라고 한다.
쉽게 말하면 “내가 버는 소득에 비해 1년에 갚아야 하는 대출 원리금이 얼마나 되는가?”를 보는 지표다.
예를 들어 연소득이 5,000만 원이고 DSR 40%를 단순하게 가정하면, 연간 원리금 상환액을 2,000만 원 수준으로 제한하는 방식이다. 여기서 중요한 점은 LTV와 DSR이 서로 다른 기준으로 대출 한도를 본다는 것이다.
- LTV → 집을 기준으로 판단
- “이 집을 담보로 얼마까지 빌릴 수 있나?”
- DSR → 사람의 소득과 부채를 기준으로 판단
- “이 사람이 소득에 비해 얼마까지 빚을 감당할 수 있나?”
따라서 7억 원짜리 집이라고 해서 단순히 “7억 - 내 돈 1억 = 6억을 대출받으면 되겠지”라고 생각할 수 없다.
실제 대출 가능 금액을 확인하려면 LTV, DSR, 스트레스 DSR뿐만 아니라 연소득, 기존 대출, 주택의 조건, 대출상품의 조건과 적용되는 규제 등을 종합적으로 확인해야 한다.
또한 인터넷에서 제공하는 대출 계산기를 이용하면 예상 대출 한도를 대략적으로 확인할 수 있지만, 이는 어디까지나 사전 예상치다. 실제 대출 가능 금액과 승인 여부는 개인의 구체적인 조건을 바탕으로 금융기관의 심사를 거쳐 최종적으로 결정된다. 따라서 집을 실제로 계약하기 전에는 은행이나 금융기관을 통해 내가 매수하려는 주택을 기준으로 대출 가능 금액을 확인하는 과정이 중요하다.
5. 집값 외에 필요한 비용도 계산해야 한다
아파트 매수 자금은 집값만 생각하면 안 된다.
대표적으로
- 취득세
- 부동산 중개보수
- 소유권 이전등기 관련 비용
- 법무사 비용
- 이사비
- 수리 및 인테리어 비용
등이 발생할 수 있다.
따라서 “7억짜리 집을 사려면 7억만 있으면 된다”가 아니라, 7억 이상의 자금계획이 필요하다고 생각하는 것이 좋다.
6. 실제 아파트 매매 과정은 어떻게 진행될까?
전체적인 흐름을 간단하게 정리하면 다음과 같다.
① 내 자산·소득 확인
↓
② 구매 가능한 주택 가격 계산
↓
③ 주택담보대출 예상 한도 사전 확인
↓
④ 원하는 지역과 아파트 매물 조사
↓
⑤ 실거래가 및 현재 매물 가격 비교
↓
⑥ 공인중개사를 통해 실제 매물 확인
↓
⑦ 등기부등본 등 권리관계 확인
↓
⑧ 계약 전 대출 가능 여부 재확인
↓
⑨ 매매계약 및 계약금 지급
↓
⑩ 은행 대출 본심사
↓
⑪ 대출 승인 및 실행 준비
↓
⑫ 잔금 지급 및 대출 실행
↓
⑬ 소유권 이전등기
↓
⑭ 취득세 등 세금·관련 비용 처리
↓
⑮ 입주
7. 부동산 초보라면 무엇부터 공부해야 할까?
처음부터 모든 부동산 용어를 공부할 필요는 없다.
추천하는 순서는 다음과 같다.
1단계｜내 집 마련 자금계획
내 돈은 얼마이고 얼마까지 사용할 수 있는지 계산하기
2단계｜LTV
집값을 기준으로 대출 한도를 어떻게 보는지 이해하기
3단계｜DSR
내 소득으로 받을 수 있는 대출 규모가 어떻게 결정되는지 알아보기
4단계｜스트레스 DSR
금리 상승 가능성을 고려해 대출 한도를 어떻게 계산하는지 알아보기
5단계｜주택담보대출
고정금리·변동금리, 대출기간, 상환방식 등을 공부하기
6단계｜아파트 매물 보는 법
실거래가, 매물가, 입지, 연식, 관리비 등을 비교하기
7단계｜부동산 계약
등기부등본, 계약서, 특약, 계약금·잔금 등을 공부하기
집을 처음 사는 사람에게 가장 중요한 것은 “좋은 아파트를 찾는 것”보다
먼저 내가 얼마짜리 집을 살 수 있는지 정확하게 아는 것이다.
현금 1억 원을 가지고 7억 원짜리 집을 사고 싶다고 해도, 실제로 필요한 자기자본과 대출 가능 금액은 개인의 소득과 부채, 주택 조건 등에 따라 달라진다.
따라서 내 자금 확인 → 대출 가능 금액 확인 → 구매 가능한 집 가격 결정 → 매물 조사 → 계약 → 대출 실행 → 잔금 및 등기순서로 접근하면 훨씬 체계적으로 내 집 마련을 준비할 수 있다.
다음 글에서는 가장 기본적인 대출 개념인 LTV를 기준으로, 실제로 7억 원짜리 아파트를 산다면 대출 한도가 어떻게 계산되는지 예시를 통해 알아보면서 적용해보려고 한다.
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